بازار مسکن ایران در روزهای آغازین آبانماه بار دیگر به کانون توجه سرمایهگذاران تبدیل شده است. پس از چندین ماه رکود معاملاتی و کاهش نسبی قیمتها، اکنون نشانههای روشنی از افزایش تقاضا و بازگشت خریداران به بازار مشاهده میشود. بر اساس دادههای میدانی از مناطق شرقی تهران، بهویژه منطقه ۴ و نواحی همجوار با تهرانپارس، معاملات افزایش یافته و قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز از مرز ۲۰۰ میلیون تومان عبور کرده است. همین تحرکات در بازار فیزیکی، بلافاصله تأثیر خود را بر بازارهای مالی مرتبط با نماد ثمسکن نیز نشان داده است.
تیم تحلیلی FXPAY در بررسیهای تازهی خود بر اساس دادههای تکنیکال و رویدادهای فاندامنتالی داخلی، این بازگشت تقاضا را نشانهای از احتمال صعودی بودن نمودار سهم مسکن دانسته است. در چارت بهروزشده، سطح حمایتی ۱,۸۴۰ ریال بهعنوان کف ساختاری تثبیت شده و اهداف صعودی جدید تا محدودهی ۲,۹۲۳ ریال ترسیم شدهاند. ساختار کلی بازار، پس از بازگشت از روند نزولی گذشته، وارد فاز اصلاحی مثبت شده است و پتانسیل ادامهی رشد تا سطوح مقاومتی بالاتر را دارد.
در تحلیل گذشته نماد مسکن، حد ضرر فعال شده بود و با شکست حمایت پیشین، روند وارد اصلاح میانمدت شد. اکنون اما ساختار جدیدی بر مبنای حمایت ۱,۸۴۰ ریال شکل گرفته که چشمانداز صعودی تازهای برای این نماد ایجاد کرده است.
در بررسی نمودار لحظهای نماد مسکن (تحلیل در تایمفریم ۴ ساعته)، مشخص است که قیمت پس از تشکیل کف در محدودهی ۱,۸۴۰ ریال، توانسته از محدودهی حمایتی دینامیکی خارج شود و در مسیر یک حرکت صعودی تدریجی قرار بگیرد. موج فعلی که از این سطح آغاز شده، با عبور از مقاومتهای جزئی میانراه، احتمالاً تا محدودهی مقاومتی ۲,۹۲۳ ریال ادامه خواهد یافت.
از دید الگوهای قیمت، حرکت اخیر نمودار نشانگر پایان فاز نزولی قبلی و آغاز موج بازیابی (Correction upward) است. کانال نزولی شاخص که از بهمنماه سال گذشته آغاز شده بود، هماکنون در مرز شکست سقف قرار دارد و در صورت تثبیت قیمتی بالای محدودهی ۲,۰۷۷ ریال، سیگنال قویتری از تغییر ساختار صادر میشود.
از طرف دیگر، رشد تدریجی حجم معاملات در کندلهای اخیر نشان میدهد که خریداران نهادی و خرد به آرامی در حال بازگشت هستند. میانگینهای قیمتی کوتاهمدت در حال تلاقی با میانگینهای میانمدتاند و احتمال تشکیل کراس صعودی (Golden Cross) وجود دارد که میتواند آغازگر موج صعودی جدید باشد.
از نظر هندسی، رسم فیبوناچی اصلاحی بین کف ۱,۸۴۰ ریال و سقف ۲,۹۲۳ ریال محدودهی ۰/۲۳۶ را دقیقاً در حوالی همین سطح حمایتی تأیید میکند. این همگرایی قیمت با ابزارهای فیبوناچی و روند خطی، قدرت ساختاری سطح حمایتی فعلی را دوچندان کرده است.
۱. محدوده ۱,۸۴۰ ریال:
اصلیترین حمایت فعلی بازار که در تحلیل فعلی نقطه آغاز موج صعودی تازه محسوب میشود. همپوشانی این سطح با فیبوناچی ۰/۲۳۶ اعتبار بالایی ایجاد کرده و انتظار میرود خریداران در این ناحیه همچنان فعال باقی بمانند.
۲. حمایت دوم ۱,۶۰۰ ریال:
در صورت عدم حفظ حمایت فعلی، سطح ۱,۶۰۰ ریال بهعنوان مرز اصلاح بعدی عمل میکند. ساختار تاریخی قیمت نشان داده که این ناحیه در گذشته نیز نقش حمایتی پرقدرتی داشته است.
۳. حمایت بلندمدت ۱,۲۶۱ ریال:
اگر بازار تحت فشار فروش سنگین قرار گیرد، سناریوی بازگشت از این سطح محتمل است. با این حال، ضعف فروشندگان در نزدیکی سطح اول باعث میشود احتمال افت تا این ناحیه پایین ارزیابی شود.
در صورت کاهش قیمت و تثبیت زیر حمایت ۱,۸۴۰ ریال، احتمال بازگشت به ناحیهی ۱,۶۰۰ ریال وجود دارد. با این حال، تیم FXPAY همچنان سناریوی غالب را صعودی میداند و معتقد است فشار خرید مانع از افت عمیق قیمت خواهد شد.
بر اساس شرایط فعلی و ساختار تکنیکال، فرصتهای معاملاتی نماد مسکن حول خط حمایتی ۱,۸۴۰ ریال شناسایی شده است.
استراتژی اصلی بر مبنای خرید پلهای در اصلاحات کوتاهمدت تا ناحیه حمایتی مذکور تعریف میشود.
بازار مسکن ایران در ماههای اخیر شاهد تحولات قابلتوجهی بوده است. تمرکز این تحولات بهویژه در شرق تهران، مناطق ۴ و ۵ و در ادامه در منطقهی ۱ مشهود است. افزایش معاملات در کنار رشد قیمتها، بار دیگر انرژی تازهای به این بازار نیمهخفته تزریق کرده است. فاکتورهای اقتصادی، انتظارات تورمی و سیگنالهای جهانی سرمایه، همگی دست به دست هم دادهاند تا فاز جدیدی از رونق نسبی پدیدار شود.
مشاوران املاک در مناطق شرقی تهران گزارش میدهند که حجم قراردادهای خریدوفروش نسبت به ماه قبل، رشد معناداری داشته است. در منطقه ۴، قیمت واحدهای نوساز از میانگین ۱۷۰ میلیون تومان برای هر مترمربع، اکنون به بیش از ۲۰۰ میلیون تومان رسیده است؛ رشدی که نشان از تقویت احساسات صعودی در این بخش دارد.
این رشد به مرور از شرق پایتخت آغاز شده و اکنون به شمال و غرب تهران نیز سرایت کرده است. فعال شدن بازار واحدهای نوساز و بزرگمتراژ موجب افزایش نسبی گردش پول در بازار املاک شده است.
یکی از عوامل کلیدی تحریک بازار فعلی، ورود سرمایههای خارج از کشور به بازار املاک داخلی است. نگرانی از تأثیر مکانیسم ماشه و بلوکه شدن داراییها در خارج از کشور سبب شده سرمایهداران ایرانی در خارج از کشور مسیر امنتری در داخل جستوجو کنند. بخش قابلتوجهی از این سرمایهها بهطور مستقیم وارد بازار مسکن شدهاند و موج جدیدی از معاملات را رقم زدهاند.
نکته جالب اینجاست که هماکنون کنترل بازار از دست خریداران خارج شده و در دست فروشندگان قرار گرفته است. رکود معاملاتی در ماههای گذشته باعث کاهش عرضه مؤثر شده بود و اکنون با بازگشت تقاضا، فروشندگان در موقعیت بالاتری قرار گرفتهاند. این عامل بهصورت طبیعی موجب افزایش قیمتها در معاملات واقعی شده است.
در منطقه یک تهران، ملکهای نوساز با قیمتهایی بین ۱۵ تا ۱۷ میلیارد تومان معامله میشوند و واحدهای بزرگتر با متراژ حدود ۲۰۰ متر مربع به ۴۵ تا ۵۰ میلیارد تومان رسیدهاند. این ارقام بیانگر بازگشت تقاضای جدی در طبقات دارایی بالاست و معمولاً در ادامه به افزایش قیمتهای مناطق میانی نیز منجر میشود.
در نتیجه، این هیجانات از مناطق شمالی به شرق و غرب سرریز شدهاند و ساختار موجی صعود جدیدی در نمودارهای قیمتی (بورسی و واقعی) شکل گرفته است.
با نوسانات مقطعی در بازارهای طلا و ارز، بخش قابلتوجهی از نقدینگی موجود در جامعه به سوی بازار مسکن روانه شده است. این سیکل تاریخی در اقتصاد ایران تکراری اما معتبر است. هرگاه دلار در فاز تثبیت و طلا در رکود قرار میگیرند، سرمایهگذاران به سمت بازار مسکن متمایل میشوند. این مسئله هماکنون به وضوح در جریان است و پیشبینی میشود تا پایان فصل پاییز نیز تداوم داشته باشد.
در صورت تثبیت قیمت بالای ۲,۰۷۷ ریال، ساختار صعودی میانمدت تأیید میشود و مسیر برای حرکت تا سطح ۲,۹۲۳ ریال هموار خواهد شد. عبور از این سطح نیز احتمال رشد تا مقاومت بعدی ۳,۳۰۰ ریال را فعال میکند. همافزایی میان بازگشت تقاضای ملکی، افزایش حجم مبادلات و ورود سرمایههای خارجی از عوامل تقویتکنندهی این سناریو است.
در صورت شکست حمایت ۱,۸۴۰ ریال، بازار میتواند وارد اصلاح تا سطوح ۱,۶۰۰ ریال یا حتی ۱,۲۶۱ ریال شود. این سناریو در صورت کاهش معاملات یا اعمال سیاستهای انقباضی در تأمین مالی بخش مسکن محتمل است. با این وجود، قدرت فعلی تقاضا در بازار فیزیکی احتمال وقوع این سناریو را در کوتاهمدت پایین نشان میدهد.
در صورتیکه نماد برای بیش از دو هفته نتواند از محدودهی ۲,۰۷۷ ریال عبور کند و مجدداً به زیر ۱,۸۴۰ ریال بازگردد، ساختار صعودی ابطال خواهد شد و بازار به فاز رنج یا اصلاح عمیقتر وارد میشود.
برآیند دادههای تکنیکال و فاندامنتال نشان میدهد که نماد مسکن در مقطع کنونی در آستانهی موج جدیدی از رشد قرار دارد. حفظ حمایت مهم ۱,۸۴۰ ریال، عبور تدریجی از مقاومت میانی ۲,۰۷۷ ریال و هدفگذاری تا ۲,۹۲۳ ریال، سناریوی غالب در میانمدت است.
از بعد فاندامنتال، بازگشت رونق به بازار واقعی املاک، افزایش سرمایهگذاری توسط اقشار متوسط و سرمایهگذاران حوزهی خارج از کشور، و انتقال نقدینگی از بازارهای موازی به داراییهای فیزیکی، همگی تقاضا را در بازار مسکن افزایش داده و پشتوانهای نیرومند برای رشد قیمتها ایجاد کردهاند.
تیم تحلیل تخصصی FXPAY همچنان دیدگاه صعودی خود را نسبت به نماد مسکن حفظ کرده و توصیه میکند سرمایهگذاران با در نظر گرفتن اصل مدیریت ریسک و رعایت حد ضرر در محدودهی ۱,۸۴۰ ریال، از اصلاحات احتمالی بهعنوان فرصتهای ورود مجدد استفاده کنند.
بهطور کلی، چشمانداز کوتاه و میانمدت بازار مسکن مثبت ارزیابی میشود و در صورت حفظ شرایط فعلی، احتمال دستیابی به مقاومت ۲,۹۲۳ ریال در هفتههای آینده بسیار بالاست.
این تحلیل توسط تیم تخصصی FXPay تهیه شده و صرفاً جنبه آموزشی و اطلاعرسانی دارد. با توجه به ماهیت پرریسک بازارهای مالی، هیچ تحلیلی تضمینی برای سوددهی ندارد. مسئولیت نهایی هرگونه تصمیم یا معامله، تنها بر عهده سرمایهگذار است
وورد و ثبت نام کامــــلا رایگــان
برای استفاده رایگان از خدمات FXplus وارد پنل کاربری خود شده و سپس از منو پروفایل خود ٬ بخش خدمات ویژه اف ایکس پلاس٬ خدمت مورد نظر را انتخاب نمایید
لازم به ذکر است این خدمات به صورت کاملا رایگان در دسترس کاربران اف ایکس پی میباشد
