بازار مسکن و نمادهای مرتبط با آن در بورس تهران مانند نماد ثمسکن ، این روزها درگیر یک پارادوکس اقتصادی عمیق هستند؛ از یک سو تورم نهادههای ساختمانی قیمت تمامشده را بالا برده و از سوی دیگر، افت شدید قدرت خرید مردم، بازار را در یک رکود فرسایشی فرو برده است. این تضاد فاندامنتال، نمودار تکنیکالی سهم را نیز در یک مسیر نزولی و اصلاحی قرار داده است.
طبق تحلیل قبلی ثمسکن، قیمت بازه حمایتی ۲,۲۳۶-۲,۰۷۴ ریال را به سمت پایین شکست و با افزایش فشار فروش، حد ضرر این نماد فعال گردید و روند اصلاحی تایید شد.
تحلیل تکنیکال ثمسکن
بررسی ساختار قیمتی ثمسکن نشان میدهد که قیمت پس از از دست دادن حمایتهای استراتژیک خود، وارد یک فاز نزولی در قالب یک کانال نزولی شده است. در حرکت اخیر، قیمت یک پولبک (بازگشت موقت) به سمت ناحیه شکسته شده که اکنون نقش یک مقاومت سرسخت را ایفا میکند، داشته است. این بازه مقاومتی در محدوده ۲,۰۹۳ تا ۲,۲۱۶ ریال (باکس بنفش رنگ) قرار دارد که با ترازهای ۰/۳۸۲ و ۰/۶۱۸ فیبوناچی اصلاحی نیز همپوشانی دارد. واکنش منفی قیمت به این ناحیه و ناتوانی در تثبیت بالای آن، نشاندهنده تسلط فروشندگان است. فلش آبی رنگ رسم شده روی نمودار، تداوم این موج نزولی را به سمت اهداف پایینتر و کف کانال نشان میدهد.
حمایتهای کلیدی
در صورت ادامه فشارهای فروش، سطوح زیر به عنوان ایستگاههای حمایتی و اهداف نزولی عمل خواهند کرد:
- حمایت اول: سطح ۱,۷۰۴ ریال (تراز ۰/۷۸۶ فیبوناچی) که به عنوان هدف اول فروشندگان در نظر گرفته میشود.
- حمایت دوم: سطح ۱,۵۱۱ ریال (تراز ۱ فیبوناچی و نزدیک به کف کانال نزولی) که هدف نهایی این موج اصلاحی است.
سطوح تکنیکالی مهم
در صورت تقاضای مجدد، قیمت با سدهای زیر روبهرو است:
- مقاومت اول: محدوده ۲,۰۹۳ ریال (کف باکس بنفش و تراز ۰/۳۸۲ فیبوناچی).
- مقاومت دوم: محدوده ۲,۲۱۶ ریال (سقف باکس بنفش و تراز ۰/۶۱۸ فیبوناچی).
ایده معاملاتی
با توجه به ساختار نزولی و واکنش منفی به مقاومت مهم، سناریوی خروج یا فروش پلکانی در دستور کار است: فروش پلکانی (کاهش ریسک):
- نقطه خروج/فروش: در قیمتهای فعلی (حوالی ۱,۹۵۰ ریال) یا در نوسانات مثبت به سمت محدوده ۲,۰۵۰ تا ۲,۰۹۰ ریال.
- حد ضرر (برای فروشندگان): تثبیت قیمت (کلوز) بالای سطح ۲,۲۲۰ ریال.
- اهداف نزولی: هدف اول ۱,۷۰۴ ریال و هدف دوم ۱,۵۱۱ ریال.
نمودار ثمسکن در تایم فریم ۴ ساعته
تحلیل فاندامنتال بازار مسکن
وضعیت نمادهای ساختمانی رابطهای مستقیم با شرایط اقتصاد کلان و بازار فیزیکی مسکن دارد. دادههای فعلی نشاندهنده یک رکود تورمی سنگین در این بخش است.
جهش نرخ ارز و افزایش هزینههای ساخت
در مدت اخیر و با توجه به افزایش قابل توجه قیمت ارز که جهش ۷۵ درصدی قیمت در قیاس با دوره زمانی مشابه سال گذشته را نشان میدهد، شاهد افزایش قابل توجه قیمتها در بازار مسکن نیز بودهایم. بخش مسکن به دلیل ارتباط مستقیم و غیرمستقیم با دهها صنعت، به شدت از افزایش قیمت دلار تاثیر میپذیرد. بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، هزینه ساخت مسکن در تهران در پاییز سال جاری، ۶۱ درصد بیشتر از دوره زمانی مشابه سال گذشته برآورد شده است.
کاهش عرضه و محدودیت نقدینگی سازندگان
افزایش هزینههای تولید تنها چالش این بازار نیست. با توجه به بالا رفتن هزینههای ساخت و محدودیتهای احتمالی سازندگان در زمینه بودجه و نقدینگی، انتظار میرود که روند ساخت و ساز کاهش یابد. این مسئله در نهایت به کاهش عرضه مسکن به بازار و تعمیق گرانی در این بخش ختم خواهد شد.
افت قدرت خرید و اجبار به تعدیل قیمت
یکی از مهمترین عوامل رکود فعلی، عدم تناسب رشد درآمدها با تورم است. قدرت خرید در کشور متناسب با افزایش نرخ ارز و قیمت مسکن رشد نکرده است. به همین دلیل، پیشبینی میشود علیرغم افزایش قیمتها، برخی فروشندگان برای نقد کردن دارایی خود مجبور به تعدیل در قیمتهای اعلامی شوند و خود را با واقعیتهای قدرت خرید مردم هماهنگ کنند. به این ترتیب، به نظر میرسد بازار مسکن همچنان بر مدار رکود باقی بماند.
سناریوهای احتمالی
سناریو نزولی
با توجه به عدم توانایی قیمت در عبور از مقاومت ۲,۰۹۳ ریال و همچنین سایه سنگین رکود و نبود قدرت خرید در بازار مسکن که فروشندگان را مجبور به کاهش قیمت میکند، محتملترین سناریو، افت تکنیکالی سهم تا محدودههای ۱,۷۰۴ ریال و سپس ۱,۵۱۱ ریال در میانمدت است.
سناریو صعودی
در صورتی که محرکهای اقتصادی جدیدی مانند تزریق نقدینگی به بخش مسکن یا جهشهای ناگهانی تورم انتظاری رخ دهد و قیمت بتواند با حجم بالا از سد ۲,۲۱۶ ریال عبور کند، این سناریوی نزولی باطل شده و سهم میتواند به سمت سقفهای بالاتر حرکت کند.
سناریو ابطال تحلیل
تثبیت قیمت (بسته شدن کندلهای معتبر) در بالای محدوده ۲,۲۲۰ ریال، ساختار نزولی و الگوی پولبک را نامعتبر کرده و تحلیل افت قیمت را به طور کامل ابطال میکند.
نتیجهگیری
جمعبندی شرایط نماد ثمسکن و کلیت بازار مسکن نشان از روزهای سخت و فرسایشی برای سرمایهگذاران این بخش دارد. از منظر فاندامنتال، بازار مسکن در یک تله کلاسیک “رکود تورمی” گرفتار شده است؛ جایی که هزینههای ساخت با رشد ۶۱ درصدی سر به فلک کشیده و سازندگان را در تنگنای نقدینگی قرار داده است، اما در سوی مقابل خریداران به دلیل افت شدید ارزش پول ملی و عدم رشد قدرت خرید، توانایی ورود به بازار را ندارند. این بنبست اقتصادی باعث میشود تا جریان نقدینگی از نمادهای مرتبط در بورس خارج شود. از منظر تکنیکال نیز نمودار ثمسکن کاملاً این ناامیدی را بازتاب میدهد؛ شکست حمایتهای معتبر قبلی و واکنش منفی به محدوده ۲۰۹۳-۲۲۱۶ ریال، تایید میکند که فروشندگان دست برتر را دارند. تا زمانی که قیمت زیر این باکس مقاومتی قرار دارد، منطقیترین رویکرد، پرهیز از خریدهای هیجانی و در نظر داشتن اهداف پایینی نظیر ۱۷۰۴ و ۱۵۱۱ ریال برای اصلاح بیشتر است. سرمایهگذاران باید منتظر نشانههای شفافتری از بهبود قدرت خرید یا تغییر در سیاستهای کلان پولی بمانند.
